2020年10月16日江西省抚州市中级人民法院一锤定音作出二审判决：驳回抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司（前期物业公司）对公元1959小区地下人防车位收益权的上诉请求，维持一审法院判决，案涉小区人防车位使用权、收益权归属小区全体业主共有。

以案说法：江西东旭1号业委会赢得地下人防车位所有权

一、小区物权纠纷情况：

东旭公司于2009年12月依法取得了位于抚州市抚河大道西侧东旭1号(公元1959)小区建设用地的使用权，小区竣工交付使用后，由开发商东旭公司委托美城物业公司对小区进行前期物业管理，其中小区地下人防工程建筑面积为7759.85平方米，使用面积为6992.17平方米，共计规划为200个停车位。2012年7月5日，抚州市物价局向美城公司抚州分公司发布了关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复，该批复规定地下停车位本小区业主按每月每辆收取停车费60元，小区外单位和个人按每月每辆收取停车费80元，且收取的停车费要单独列账，用于小区道路维修和小区内的公共建设，为小区业主服务。2015年4月13日，抚州市人民防空办公室向美城公司抚州分公司颁发了抚(2015)人防平字第01号《人民防空工程平时使用证》。

以案说法：江西东旭1号业委会赢得地下人防车位所有权

2013年小区开始维权，在查看小区相关合同时，他们发现人防工程建设总成本已经纳入整个小区项目总成本，所以就号召小区业主把车开进地下人防车位维权。2016年9月12日，东旭1号(公元1959)小区依法成立了第一届业主委员会，并办理了业主委员会备案登记。之后，由业委会成立物业管理公司对小区物业实行自已管理，并决定于2017年1月对前期美城物业公司给予解聘。2017年3月起由于需要聘请保安行管理和清洁，业委会开始每个月向需要地下人防车位的业主收60元的包月停车费。2018年11月1日，抚州市人民防空办公室向公元1959小区业委会颁发了抚(2018)人防平字第1号《人民防空工程平时使用证》。

二、开发商和前期物业公司将小区业委会告上法庭

自2017年3月15日，东旭1号（公元1959）小区业委会未经开发商同意强行占有了全部的地下停车位，并进行商业收费，为此，东旭公司、美城公司多次要求东旭1号小区业委会立即停止侵权，并返还人防车位赔偿损失，但东旭1号小区业委会一直不予理会，故依法于2019年9月向一审法院提起诉讼，请求判令东旭1号小区业委会立即停止侵害，并返还占用的地下人防车位200个；判令东旭1号小区业委会赔偿车位租金损失118万元，从2017年3月15日起计算至2019年8月31日，按每个车位200元每月计算，之后的损失按此标准计算至停止侵害为止；案件受理费由东旭1号小区业委会承担。

一审法院判决情况

一审法院根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，作出判决如下：

驳回抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费15420元由抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司承担。

三、东旭开发公司不服一审判决上诉中级法院

东旭开发公司、美城物业公司不服一审判决向抚州市中级人民法院上诉，二审法院于2020年8月10日立案后于2020年9月23日公开开庭进行了审理。

上诉人东旭开发公司、美城物业公司上诉提出：

(1)撤销(2019)赣1002民初5037号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求;

(2)本案一二审诉讼费用均由被上诉人承担。

事实和理由:

(1)一审法院认定业主委员会提交的《房地产开发项目规划条件公示表格式》及《商品住宅成本公示表格式》，证明人防工程已经纳入小区的建设成本，计入了商品房的价格，由东旭公司作为开发商向业主销售房屋后就收回了建设成本，进而认为地下车位的投资者为全体业主，认定被上诉人代表全体业主对地下车位享有使用管理收益权，属认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。购房是消费行为，不是人防工程的投资行为，将购房行为认定为投资行为而确认地下车位的投资者为全体业主，与事实不符。因案涉人防工程并未计入公摊面积，不属于案涉小区商品房买卖合同的标的物，同时现有证据不能证明东旭公司已收回了全部的建设成本，建设成本是否收回也不是案涉人防工程权属的依据。

(2)一审法院以东旭公司与业主签订的《商品房买卖合同》中对案涉人防工程的约定属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，继而认定该条款无效，这样认定是错误的。因为法律已经明确规定地下车位的归属可以由当事人约定，案涉小区的《商品房买卖合同》中对人防工程的约定，东旭公司均采取添加下划线、特殊字体等特别标识以引起业主注意，采取了合理的方式予以明示，尽到了对条文内容进行解释、说明义务。

(3)抚州市物价局的批复亦不能证明小区业主对案涉人防工程享有收益权。抚州市物价局的《关于制定公元1959住宅小区物业管理服务费试行收费标准的批复》仅是对收费标准作出的决定，并不是确认所有权权属，且物业服务费不同于案涉人防工程的使用费。

(4)一审法院适用法律错误。本案所争议的焦点是地下车位的使用权和收益权，并非所有权，根据《人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，一审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《物权法》《合同法》相关规定，属于适用法律错误。

被上诉人东旭1号（公元1959）小区业主委员会答辩称：

(1)上诉人美城公司是物业公司，既不是人防地下车位的投资建设者，也不是现在的使用管理者，没有资格同全体业主争夺小区配套设施的用益权。

(2)上诉人强调人防工程没有进入商品房公摊面积，所以人防工程建设成本没有计入房价，因此人防工程不会随着商品房出售发生权属转移，这种认识是错误的。商品房公摊面积和销售价格是两个不同范畴的概念，小区道路、绿化等公共场所也不会进入公摊面积，但造价都进入了商品房售价。

(3)包括地下车位在内的人防工程建造成本依照相关的法律规定和事实，已经纳入了商品房销售价格。东旭公司公示的《房地产开发项目规划条件公示表格式》明确小区人防工程和道路交通等共同作为本小区对市政基础配套设施纳入开发建设项目内容；其公示的《商品住宅成本公示表格式》明示了人防工程和道路交通等基础设施建设费按照每平米215元进入商品住宅成本。既已经进入建设成本，又否认计入了销售房价，没有证据也不符合逻辑。

(4)《商品房买卖合同》涉及的地下车位处理的约定，属于无效条款，上诉人欲对地下停车场主张所有权，明显与防空地下室属于国防资产且属于国家所有的法律规定相悖。

(5)抚州市人防办向业主委员会颁发了《人民防空工程平时使用证》，且抚州物价局的批复足以证明该地下停车位用益权属于全体业主，管理使用权应当归全体业主。

二审对庭审中的证据认定

对一审认定的其他事实，双方当事人均不持异议，且有相关证据佐证，本院予以确认。庭审中，上诉人东旭公司提供了一份《关于抚州市东旭房地产开发有限公司各业态的定价及成本核算的专项审计报告》，拟证明公元1959商住项目的住宅、底商及车位的定价互相独立，各自成本都已独立核算，且到目前为止，地下车位没有收益。被上诉人东旭1号小区业委会经质证，认为该份证据系东旭公司单方面形成的，且根据形成的时间可知是一审庭审后新制造的证据，故不认可该证据的真实性与合法性。本院认为，该份证据系上诉人东旭公司在一审庭审后单方委托会计师事务所制作形成的报告，且该报告尾部注明“本次审计是依据贵公司(东旭公司)提供的会计资料进行的，因资料不全、不真实而影响审计结果，本会计师事务所及签字注册会计师不承担任何责任”等相关信息，且上诉人东旭公司一二审诉讼中均明知且认可案涉人防车库不能销售，但该份审计报告的部分内容是以车位的计划销售定价、收入等数据而做出的，故对该份证据中数据的准确性、真实性及证明力存疑，对该证据不予采信。

二审法院认定

本院认为，地下人防车位的性质和特点有：其是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。本案中诉争的东旭1号(公元1959)小区的地下人防车位也具有以上性质和特征。

综上，本院认为，因案涉地下人防车位固有的性质和特点，其投资主体会随着房屋的售出而实际地发生转移，其后续的实际投资者以及平时使用管理和收益者应是全体业主。上诉人东旭公司与美城公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，二审法院（2020）赣10民终991号民事判决书判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19380 元，由上诉人抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

二〇二〇年十月十六日

人防车位的所有权转让、交易

对于人防车位这个概念首先要明确一点：根据我国《国防法》和《人民防空法》, 人民防空工程包括为保障战时人员与物资隐蔽、人民防空指挥、 医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。人民防空工程所涉资产为国有资产,任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。

所以涉及了“车位买卖”、“所有权转让”等的人防车位交易都是违反了国家法律的强制性规定，在此基础上所拟的合同均视为无效。

根据江西省人防办《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》规定，" 依法结合民用建筑修建的防空地下室是国家强制要求配套建设的人防工程，属于国防工程和社会公益设施，任何单位和个人不得买卖或者以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室。在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下，防空地下室平时使用只允许短期租赁，每次租赁合同期不得超过5 年。" 

对于人防车位始终都要记住一点：人防车位的人防车位的产权不属于业主，也不属于开发商，产权属于国家，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

人防车位的性质和特点

地下人防车位的性质和特点有：其是依附结建式人防工程修建而来，是住宅建筑必备的附属公用配套设施，属于从物依附于住宅建筑，不占有土地容积率，所占空间属于住宅建筑物地表使用权的合理适度延伸使用范围。

根据《中华人民共和国人民防空法》第十八条“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”；

第二十二条“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”等规定。

根据人防工程与民用建筑的密切度，可分为单建式人防工程和结建式人防工程，开发商新建城市民用建筑时修建人防工程是其法定义务。

结建式人防工程属于住宅建筑物必备的配套公建，属于住宅小区的附属共有设施。

结建式人防工程和主体建筑物具有空间结合关系，在物理上不可独立于主体建筑物而存在，在功能使用上辅助主体建筑物发生经济效益，故结建式人防工程与主体建筑物亦是法律意义上的主从物关系。

结建式人防工程一般修建于地面建筑物所在的地下空间，不占有土地的容积率，其土地使用权费用已经摊入了项目主体建设用地使用权费用之内。

同时，根据《中华人民共和国物权法》一百三十六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”，可知土地使用权可以在地下、地表、地上分别设立，地表权并非单单局限于地表，其要吸附一定的地下空间，地表土地使用权权利人可利用必要的地下空间合理行使其权利，如此才能更利于保障权利人的合法权益。

人防车位的投资者身份和转移

人防车位建设费用由建设单位筹措并列入建设项目投资，开发商作为住宅小区地下人防车位的投资人，享有使用权、收益权。但是，其投资者身份是会随着房屋的售出理应转移且实际转移给全体业主。

《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资.....着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”；

第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资....用范围内的建设用地使用权一并处分”；

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转.....房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”；

《中华人民共和国物权法》第七十条“业...对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；

第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；

第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

人防车位是业主共有的“共有部分”、“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”以及“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。故，开发商出售了地面建筑物之后，其占用范围内的土地使用权一并处分，该土地使用权适度的延伸附着物(即业主共有的地下人防车库)也理应一并处分转移给全体业主。

2020年10月16日，抚州市东旭房地产开发有限公司、江西美城物业管理有限公司（前期物业公司）对公元1959小区地下人防车位收益权的上诉请求案件中，物业方一直强调小区内人防车位的建设成本仅纳入建设项目总成本之中，而未纳入房屋售价之中，对于此异议，二审法院给出以下判决和依据：

根据《国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》第一条“结合地面民用建筑修建防空地下室是依法建设人防工程的重要组成部分....空地下室建设所需资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”等相关规定，可知开发商修建人防车位的建设费用已纳入了建设项目的开发成本中，被上诉人一审提供的东旭公司开发东旭1号(公元1959) 项目时公示的相关内容等证据也证明了以上内容，本案中上诉人对此也予以认可(只是否认计入了房屋售价之中)一一即开发商最初投资修建案涉地下人防车位时，其已经将修建成本纳入了建设项目的总成本之中。在业主支付对价购买了开发商建造的地面住宅建筑之后，地下人防车位因其特定的性质和特点，其投资主体也相应发生了变化，业主即成为了地下人防车位法律意义上的投资者。另，本院认为，因房屋售价受政策、市场、成本等诸多因素影响，本案中只要能证明修建人防车位的建设成本纳入了建设项目总成本之中，就已构成证明投资主体发生了实际转移的前提。无需再进一步举证证明人防车位的建设成本是否纳入了房屋售价之中，且即便需要举证，根据当事人掌握的证据距离和程度原则，该对象也理应由开发商举证，本案中的开发商东旭1号也没有提供任何证据证明其未将成本纳入房屋售价之中。故，其最初的开发商的投资者身份会随着房屋的售出而实际转移给全体业主。

人防车位和产权车位

人防车位：

1.产权不属于业主，也不属于开发商，产权属于国家；

2.不得进行买卖，但是可以进行租赁；

3.租赁期限最多只有20年，在此期间租赁者只拥有使用权，超过20年如需使用，需要重新续租；

4.人防车位的用途，平时用于停放汽车，战时人防办可以免费征用此类车位作为地下人防工程使用；

5.人防车位面临到期续租和强制征用的问题，后期如果出现问题都比较复杂；

6.价格较低。

产权车位：

1.产权车位一般是开发商出售给购房者的，该类车位是可以办理产权证的，产权属于购买者；

2.可以和房屋一样进行买卖；

3.拥有完整产权的车位，使用权限和车位所在的土地的使用权限，以及住宅使用权限一致，期限满后可以自动续期；

4.责权利清洗明确，后期几乎无风险与纠纷；

5.价格相较人防车位高。