房贷市场

1、房贷规模

本报告定义，本期贷款净增额=本期贷款余额-上期贷款余额。今年前三季度，全国净增房地产贷款4.4万亿元，同比下降3.7%。今年前三季度净增房地产贷款规模显然是小于去年同期水平的。在今年降准等各类政策下，银根趋于宽松，商业银行可贷款的额度明显增大，前三季度净增贷款同比增速为19.4%，但是主要强调投向抗疫相关工作、中小微企业等领域，所以对于房地产行业的影响相对要小。更关键的是今年二季度多地出现房价和地价炒作，商业银行房贷政策更会收紧，进而使得净增房地产贷款指标出现同比下降的现象。

2、房贷占比

本报告定义：房贷占比=净增房地产贷款/净增人民币各项贷款，其衡量了商业银行对房贷投放的偏好程度，也是衡量房地产金融风险的重要指标。数据显示，今年前三季度，全国房贷占比为27.2%。观察历史数据，2016年前三季度该指标创新高，达到42.5%的水平。随后受房地产和金融市场的调控，该指标总体趋于下行态势。其中2017-2019年前三季度该指标分别为39.5%、39.9%和33.7%。而2020年延续该趋势。另外值得关注的是，今年前三季度该指标首次回落到30%以下的水平，这说明贷款集中度在下降，有助于更好地防范商业银行的房贷风险。

房贷分类

1、开发贷款

今年前三季度，全国净增房地产开发贷款0.9万亿元，同比减少10.5%。从同比增速来看，其相比2019年前三季度40.3%的降幅有明显收窄。此类收窄态势，和今年第一季度疫情期间全国各地出台的扶持政策有关。尤其是为了防范房企项目烂尾风险、更好鼓励房企进行项目开发，各地都有各类发文，给予了房企开发环节各类贷款的支持。当然，后续随着房地产政策的收紧，尤其是三道红线等约束的增加，商业银行对于开发贷的政策也略收紧。类似开发贷款数据同比下降的态势，也会倒逼房企主动降价促销，以积极回笼资金。

2、按揭贷款

今年前三季度，全国净增个人住房按揭贷款3.5万亿元，同比增长6.7%。从商业银行房贷的结构看，今年前三季度个人按揭贷款占据了房贷总规模80%的比例，其成为房贷中最重要的组成部分。从历年前三季度的数据看，今年个人按揭贷款数据为近4年的新高，说明商业银行依然偏好此类贷款。后续要防范包括首付贷、经营贷等违规贷款变相进入房地产市场的现象。这是影响房贷市场稳健的重要因素。

趋势预判

从今年前三季度商业银行贷款的投向来看，房地产领域的投向得到较好的把控。虽然今年商业银行贷款的额度比较充裕，但是投入房地产领域的贷款还是略保守，充分说明信贷政策“脱虚向实”的导向。而从结构上看，开发贷保持了负增长的态势，相对来说个人按揭贷款增速略偏高，这是后续银行信贷部门所需要关注的内容。

房贷风险需要积极把控。近期央行行长易纲、银保监会主席郭树清表示要管理好房地产市场风险，建立长效机制，遏制房地产泡沫这个威胁金融安全的最大“灰犀牛”。要遏制房地产泡沫，房贷泡沫自然需要把控。后续依然需要严管信贷的投放，防范房贷集中度上升。房贷投向趋于稳健，自然就使得地价和房价泡沫减少，最终有助于房地产市场的平稳健康发展。