12月以来，全国至少25个省市出台政策，加强对商品房预售资金的监管，确保预售资金专款专用，从源头上防范烂尾楼等带来的楼市风险。这些新政策对此前监管漏洞进行了有针对性封堵，规范预售资金成为防范化解房地产金融风险的重要一环。

为保护房地产预售资金安全，防范房地产市场风险。2020年11月18日，江西省住房和城乡建设厅、江西银保监局发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。《通知》明确了监管范围、监管账户、监管期限以及规范资金缴存等要求。

事实上，早在2018年，原赣州市房管局就已出台要求监管房企预售资金的办法，2018年7月1日起就执行了《赣州市中心城区新建商品房预售资金监督管理办法》，（以下简称《办法》）。此后江西各省市也陆续出台相关制度。

那么，赣州市出台的预售资金监管办法对赣州房地产行业带来哪些变化和影响？《赣州房地产》杂志有幸邀请到了赣州市住建局市场监管科曾庆熙为大家逐一进行权威解读。

赣州市住建局市场监管科曾庆熙接受采访 

Q：曾科长，您好！首先非常感谢您对该《办法》权威解读，您能和我们聊聊，赣州市住建局是在什么背景下制定出台《赣州市中心城区新建商品房预售资金监督管理办法》？

A：随着我市房地产市场逐步发展，为加强市中心城区商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益,我局根据《城市商品房预售管理办法》、《江西省城市商品房预售管理办法》等相关规定，结合赣州实际情况，特重新修改制定该《办法》。

《办法》所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房预售给购房人，由购房人按合同约定支付的预购房款(包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。赣州市中心城区范围内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等)，其预售资金的缴存、使用和监督管理工作，适用该《办法》。

《办法》由赣州市住建局、中国人民银行赣州市中心支行、中国银行业监督管理委员会赣州监管分局共同制定。市住建局负责统一指导、协调、监督检查市中心城区范围内商品房预售资金监管政策的具体实施，并具体负责章贡区的预售资金管理工作；赣州经开区、蓉江新区、南康区、赣县区的商品房预售资金监管相关工作由所辖区房管部门负责。

Q：《办法》遵循什么样的监管原则？

A : 市中心城区商品房预售资金的监督管理遵循“政府监管、银行配合、多方监督、专款专用”的原则。人行赣州市中心支行负责指导市中心城区各商业银行开设商品房预售资金监管账户；赣州银监分局按职责对中心城区银行业机构预售资金监管行为进行监督；各商业银行与市房管局预售资金监管系统对接，共同做好预售资金监管的相关工作。

Q：对于预售资金存入、支出管理不到位、不严谨问题，《办法》从哪些方面加强了规范？

A : 1.商品房预售资金实行限额度监管，即监管资金的额度为当次商品房预售申报价格总额的25%作为预售资金监管额度，监管额度内的预售资金只能用于该项目工程建设。原则上一个商品房项目只对应一个监管账户，分期开发的可根据开发贷款情况分期设立监管账户。

2.商品房预售时，购房人应将购房款直接存入监管账户，购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。

3.监管账户的预售资金未满监管额度的，其所有预售收入一律不得截留或转入其他账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金；超出监管额度的预售收入留在监管账户的，应优先用于工程建设。

Q：开发企业在什么情况下可以使用监管资金？

A : 房地产开发企业需要使用监管资金的，应以项目工程进度节点为依据，各项目进度节点资金使用要求：

1.主体结构建设至地面以上层次二分之一前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的70%；

2.主体结构封顶前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的50%；

3.取得竣工验收手续，完成竣工验收前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的20%；

4.完成房屋所有权首次登记前，预售资金监管账户内余额不低于监管额度的5%;

5.完成房屋所有权首次登记，可申请使用监管账户内的资金余额并申请解除资金监管。如施工合同、材料采购合同有明确资金支付时间约定的，可根据约定时间按相应比例申请使用监管资金，在工程节点用款额度范围内使用资金的，无需到当地房地产主管部门审批，可直接通过监管银行拨付，原则上不得超过工程节点申请用款额度。

Q： 什么情况下，监管银行可暂停拨付商品房预售资金？

A : 1.房地产开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

2.预售监管资金余额低于需监管额度的；

3.预售项目未按期交付使用的；

4.其他违反商品房预售资金监管的行为；

5.当地房地产行政主管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

Q： 针对违反预售资金监管义务的各方责任，《办法》有哪些约束或者惩戒措施？

A :  1.对监管银行违反规定擅自拨付商品房预售资金的，由人行赣州市中心支行会同赣州银监分局约谈监管银行负责人，市住建局约谈房地产开发企业负责人；情节严重的，监管银行不得再从事预售资金监管业务，并暂停房地产开发企业使用商品房销售网上备案系统。

2.房管部门和银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3.房管部门可结合房地产企业信用管理办法、市场形势变化及预售许可形象进度标准的调整情况，适当调整预售资金监管额度标准。

Q： 在具体监管操作方式上，《办法》对现有监管操作模式有 哪些突破？

A :  市住建局应用商品房预售资金监管系统，对新建商品房预售资金实行网络化、信息化管理。监管系统将监管部门、监管银行、房地产开发企业统一纳入信息化系统，实现监管工作信息化、系统化。监管部门通过监管系统可以实时了解、调取商品房项目预售资金收支等监管工作进展情况，方便资金监管工作的监督管理。

结语：赣州市加强预售资金监管，确保了预售资金专款专用，保障项目资金运转的安全性，防范房地产领导的金融风险，从源头上防止烂尾楼的出现，同时保障了广大购房者的合法权益。

《赣州市中心城区新建商品房预售资金监督管理办法》原件