2021年新发行的《民法典》做了很多突破性的新规定，其中想买房或是想卖房的人最关注的可能就是《民法典》第406条的规定，按照406条的规定—按揭的房屋也可以办理过户了，这是一个极大的制度创新，它解决了以往法律规定按揭的房屋必须先把银行的贷款还完才能过户的制度对于按揭房屋交易的限制。

那么民法典时代按揭房屋可以过户了对于想买别人已按揭的房屋的人需要注意哪些问题？

《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，这就是原则上规定了按揭房屋可以转让办理过户。

房子贷款没还完能办理过户吗？还贷期间的商品房本来是不可以过户的，但是现在可以采取转按揭的方式出售商品房。转按揭是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

进行转按揭意味着购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。购房者如果因为收入低、偿还贷款能力不足购买了便宜的房子，待收入提高、偿还能力增强后，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房。

但其实依据《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”这个规定，抵押人把抵押在银行的房子通过合同出卖给他人，甚至可一房多买，这些合同均是有效的。但这些有效的合同，并不必然导致受让人能得到房子的物权，而仅是得到了债权。 因为，欲要取得房子的物权，必须具备两个前提条件：一是有效的买卖合同，二是对该房子进行变更和交付。前者是债权行为，后者是物权行为。显然，依据《民法典》406条实施的房子买卖合同，买受人仅仅是得到了债权，而要的物权，必须消除银行的抵押权，之后由合同双方当事人共同去办理房子的产权变更登记，这样得到房产证的人，才真正具有该房子的物权。

要理解这个问题，必须全面了解物权与债权之间的三个关键关系：一是静态的区别；二是动态的关系；三是基于法律行为的物权变动中的“物债区分原则”。在这，仅就第一部分的内容简要说几句。

物权与债权的关系之一：静态区别： 物权主要是解决物的归属和利用过程中发生的法律关系，而债权是解决财产变动过程中发生的法律关系。因此、物权是静态财产权，债权是动态财产权。二者同属于财产权的范畴、相互之间有着密切的联系。

二者的联系：一是同属于财产权；二是财产流转之目的与手段的关系。

但是对于买受人来说需要有以下几个问题考虑。

按揭的房屋过户了那剩余的按揭款由谁来偿还，也就是说银行的按揭能否一并过户由买受人直接偿还？如果买受人的信贷资质不符合银行按揭贷款条件怎么办？房屋过户了买受人按期把银行贷款打给出卖人但出卖人不给银行还款怎么办？